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[부동산 이야기] 매매 가격 산정

부동산 시장은 항상 오르내리는 주기를 반복하지만, 그 주기와 상관없이 매매는 계속 이루어집니다. 셀러의 마켓이나 바이어의 마켓에 따라 적정 매매가격이 달라지고, 양측의 기대치도 변화합니다. 하지만 언제나 변하지 않는 것은 셀러는 더 높은 가격을 원하고 바이어는 더 낮은 가격을 원한다는 점입니다. 이러한 기본적인 이해를 바탕으로 적정 매매가격이 무엇인지 알아보겠습니다. 현재는 셀러와 바이어가 서로 숨죽이고 있는 마켓이지만, 바이어 마켓에 더 가까운 마켓이라고 필자는 생각합니다. 그래서 셀러의 입장에서 적정 매매가격을 산정하는 방법을 살펴보겠습니다. 가장 중요한 원칙은 건물 자체가 시장에서 구매자의 관심을 받을 수 있도록 하는 것입니다. 즉, ‘매물이 제 알아서 팔려야 한다(Property should sell itself)’라는 원칙이 적용됩니다. 다음은 적정 매매가격을 설정하기 위한 구체적인 방법입니다. ▶시장 조사: 주변 유사한 매물들의 가격을 조사하여 시장에서의 평균 가격대를 파악합니다. ▶현실적인 기대 설정: 셀러는 자신이 원하는 가격보다 조금 낮은 가격으로 매물을 리스팅하는 것이 바람직합니다. 이는 협상 과정에서의 가격 조정을 고려한 전략입니다. ▶가격 차이의 영향: 상업용 건물의 경우, 5만~10만 달러의 가격 차이가 마케팅에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 현실적인 가격을 설정하여 바이어들의 관심을 끌도록 합니다. ▶협상 과정 고려: 셀러는 초기 리스팅 가격에서 협상 과정을 거쳐 최종 가격이 조정될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 일 년 전의 마켓을 회상하며 너무 높은 가격을 설정하면 바이어의 관심을 끌기 어렵습니다. ▶시장 적정 가격 반영: 적정 가격에 리스팅하면 예상보다 더 좋은 오퍼를 받을 가능성이 높습니다. 반면, 과도한 가격 책정은 매물이 시장에 오래 머물게 되어 부정적인 인식을 초래할 수 있습니다. 셀러가 높은 가격을 고수했고 까다로운 바이어를 만나 에스크로를 클로징하는 데 1년이 넘게 걸린 사례가 있습니다. 이로 인해 셀러는 변호사 비용과 기회비용이 증가하고, 적절한 바이어와 빠르게 협상하지 못한 것을 후회하게 되었습니다. 이는 현실적인 가격 설정의 중요성을 보여주는 사례입니다. 현재 시장 상황에서 필요한 전략으로 아래 3가지 방법을 조언해 드립니다. ▶적정 가격 설정: 현재의 바이어 마켓에서는 시장에 맞는 적정 가격을 설정하는 것이 중요합니다. 대부분의 바이어는 시장 가격을 매우 잘 알고 있기 때문에 현실적인 가격을 설정하면 더 많은 관심을 받을 수 있습니다. ▶빠른 결정유도: 적정 가격에 리스팅된 매물은 보통 한 달 안에 결정이 납니다. 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 불리한 상황에 놓일 수 있습니다. ▶시장 노출 시간 최소화: 매물이 시장에 오래 남아 있을수록 일반적이지 않은 바이어를 만날 확률이 높아집니다. 따라서 빠르게 매매를 완료하는 것이 바람직합니다. 적정 매매가격을 설정하는 것은 부동산 매매의 성공에 중요한 요소입니다. 셀러는 현실적인 기대를 설정하고, 시장 조사를 통해 적정 가격을 산정하며, 협상 과정을 고려하여 가격을 설정해야 합니다. 이를 통해 매물이 시장에서 빠르게 거래되고, 불필요한 비용과 시간을 절약할 수 있습니다. 셀러와 바이어 모두에게 유리한 조건에서 거래를 성사시키기 위해서는 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. ▶문의: (213)-613-3137 렉스 유 / CBRE Korean Desk 대표부동산 이야기 매매 산정 적정 매매가격 바이어 마켓 시장 적정

"전국 대다수 지역 셀러 마켓 강세"

향후 부동산 경기 예측이 쉽지 않아 보인다. 더욱이 LA를 비롯해 남가주 주민들에게는 여전히 높은 집값 및 재고 부족으로 인해 정말 뉴스처럼 집값이 하락한 것인지 피부로 잘 안 와닿기 때문이다. 이에대해 한인 부동산 중개인들은 "전국적으로 부동산 경기가 침체되면서 집값 소폭 하락이 진행 중인 것은 사실"이라며 "그러나 LA와 한인 밀집 지역에선 재고 부족과 팬데믹 만큼은 아니지만 꾸준히 바이어들이 있어 집값 하락이 그리 크지도 않을 뿐더러 일부 리스팅은 복수 오퍼도 있다"고 전했다. 이렇게 복잡한 시장에서 셀러가 됐든 바이어가 됐든 원하는 값에, 원하는 시기에 집을 사고 팔기 위해서는 현 부동산 시장을 제대로 이해할 필요가 있다. 현 부동산 시장 현황 및 향후 전망을 알아봤다. ▶셀러 마켓 vs 바이어 마켓 바이어 마켓의 정의는 공급이 수요를 초과할 때 발생한다. 즉 매물로 나온 주택은 많지만 관심있는 주택 구매자가 적을 때 이를 바이어 마켓이라 일컫는다. 부동산 시장이 바이어 마켓으로 진입하면 리스팅 후 판매까지 걸리는 시간이 이전보다 늘어나게 되며 계약 시 셀러가 지붕 수리 비용 혹은 클로징 비용을 충당하는 등 잠재 바이어의 구입을 유도하기 위해 바이어에게 유리한 상황으로 계약이 진행된다. 이렇게 되면 공급보다 수요가 줄면서 집값이 하락하게 된다. 팬데믹 동안 전국 대다수 지역에선 재고 부족과 낮은 모기지 금리로 인해 강력한 셀러 마켓이 형성됐지만 2022년 하반기부터 금리가 오르기 시작하면서 바이어 마켓으로 돌아서는 듯 했으나 사상 최저 모기지 금리를 상환하고 있는 주택 소유자들이 하락한 가격에 집을 파느니 기존 주택을 보유하는 게 낮다고 판단, 결국 현재 부동산 시장은 강력한 바이어 시장으로 기울지는 않고 있다. 리스팅 서비스업체 브라이트MLS 리사 스튜테반트 수석 이코노미스트는 "재고 부족 탓 팬데믹 동안 갑자기 집값 거품이 생긴 지역을 제외하고는 전국적으로 여전히 셀러가 우위를 점하고 있는 것이 현 상황"이라고 말했다. ▶부동산 시장 주기 셀러 마켓과 바이어 마켓 주기는 늘 변화한다. 어떤 지역에서도 셀러 마켓이든 바이어 마켓이든 그 상태가 영원히 지속되는 것은 불가능하다. 그리고 이 셀러 마켓에서 바이어 마켓으로, 혹은 이 반대로 전환되는 잠깐 동안 균형잡힌 마켓이 형성되는데 이는 매우 짧은 기간이다. 균형잡힌 마켓에 도달하면 지역과 시기에 따라 조금 차이는 있지만 대부분 매물이 리스팅에서 3~6개월 정도 머무는 것을 의미한다. 그리고 셀러와 바이어 중 누가 시장에서 우위를 점하는가 하는데는 특정 시기뿐만 아니라 경제적 요인도 크게 작용한다. 가장 좋은 예가 바로 지난 팬데믹이다. 집에 머무는 시간이 늘어난 이 기간동안 사람들은 더 넓은 공간을 필요로 했고 마침 그 시기 사상 최저 모기지 금리 덕분에 주택 구매를 부추겼다. 그 결과 레드핀 통계에 따르면 2021년 1분기 주택 판매량은 총 7만5590채로 전년 동기 대비 16%나 증가했다. 그러나 2023년 1분기 판매는 2021년과 비교해 30% 이상 감소, 총 5만2672채가 팔린 것으로 집계됐다. 스튜테반트 수석이코노미스트는 "팬데믹 동안 집을 살 계획이 없던 이들까지 군중심리로 인해 집 구매 대열에 동참하게 했다"며 "결국 올해 집을 살 계획이었던 바이어들이 이미 집을 당겨 사게 되다보니 주택 판매량이 늘기까지는 앞으로 시간이 더 걸릴 것으로 보인다"고 전망했다. ▶동향 및 전망 현재 셀러도, 바이어도 가장 궁금한 점은 집값이 지금보다 더 떨어질까 하는 것이다. 그러나 이미 많은 전문가들이 전망하듯 지금 상황은 집값 폭락 사태를 빚었던 2008년 서프프라임 사태 때와는 확연히 다르다. 그렇다고 현 시장이 집값 하락에서 아주 자유로운 것만은 아니다. 집값 하락에 큰 영향을 미치는 압류율을 살펴보면 2023년 1분기 압류신청은 9만5712건으로 2022년 4분기보다 6% 정도 높지만 팬데믹 전인 2019년 보다는 낮다. 그러나 셀러든 바이어든 매매에 성공하려면 전국 부동산 상황이 아닌 그 지역 부동산 시장 상황을 면밀하게 살펴야 한다. 이때 전국부동산중개인협회(NAR) 산하 지역 부동산협회가 발행하는 월별 또는 분기별 보고서를 참고하는 것이 지역 부동산 시장을 이해하는데 가장 도움이 된다. 또 주택 중간값, 건축업자 신뢰도, 실업률 등 부동산 시장에 영향을 미치는 통계도 잘 살펴봐야 한다. 부동산 시장 전망과 관련해서 패트릭 더피 부동산 전문 이코노미스트는 "2020년대 말까지 주택 재고부족 현상은 지속될 것이며 주택 건설 업체는 앞으로 3D 프린팅에 눈을 돌리게 될 가능성이 크다"며 "재고 부족으로 판매가 정체되다 2027년 즈음엔 집값이 반등할 것으로 보인다"고 전망했다. 이주현 객원기자전국 지역 셀러 마켓 바이어 마켓 부동산 시장

[부동산 이야기] 바이어 마켓에서의 주택구매

불과 1년 전 만해도 주택시장은 거래량이 절대적으로 부족한 셀러 마켓(Seller’s Market)이라 무려 리스팅 가격의 10%, 20% 정도가 올라간 가격으로 주택이 매매되는 경우도 꽤 있었다. 그때는 사려는 주택에 하자가 있어도 셀러가 고쳐주거나 비용을 크레딧으로 주기를 거절하면 바이어들은 그냥 감수하고 에스크로를 클로즈하기도 했었다. 그러나 지금은 주택융자의 이자율이 큰 폭으로 오르면서, 높은 이자를 감당하며 주택을 구매할 수 있는 바이어가 급감하였는데, 집을 팔려는 셀러는 여전해서 부동산 시장은 바이어 마켓이 되었다. 부동산 거래에는 양보나 용인을 뜻하는 ‘컨세션(Concession)’이라는 조건이 있다. 컨세션은 셀러가 부동산을 팔면서 바이어에게 제공하는 수리비나 기타 보조금 등을 지급한다는 양보 조건으로 간접적으로 주택의 구매가격을 낮출 수 있는 조건이다. 바이어의 클로징 비용 중 일부를 셀러가 부담하거나 주택 수리비를 지급하는 것 등이 대표적인 컨세션이다. 이전에 비하면 현재 바이어 마켓(Buyer’s Market)에서 주택을 사려는 바이어는 셀러가 경쟁적으로 제공하는 컨세션 조건에 해당하는 여러 혜택을 볼 수 있게 된다. 그러면 셀러가 반드시 제공해야 할 의무는 없으나 요즘 같은 바이어 마켓에서 양쪽의 합의로, 셀러의 주택 판매에도 도움이 되는 일반적인 양보 조건에는 어떤 것이 있나 알아보자. 먼저 홈 인스펙션을 하여 주택의 문제가 발견되면 바이어는 셀러에게 수리 또는 수리비를 요구할 수 있다. 그러나 지난 몇 년간 셀러 마켓일 때는 일반적인 매매 절차의 하나인 수리비 요청을 거절하는 셀러가 많았다. 하지만 요즘에는 수리비를 거절하려면 에스크로가 깨지는 것도 감수해야 할 것이다. 집을 산 후에 일어날 수 있는 작은 고장들에 대비한 홈 워런티(Home Warranty)도 해당한다. 다음 주택을 매매할 때 에스크로를 오픈하면 주택의 구매금액 이외의, 대부분의 비용을 양쪽에서 반반씩 나누어 지불하는 데 집을 급하게 팔아야 하는 셀러는 바이의 클로징 비용의 일부를 대신 지불하기도 한다. 특히 요즘같이 높은 이자율이 주택 구매의 최대 걸림돌일 때는 바이어가 이자율을 조금이라도 낮추기 위한 목적으로 셀러에게 ‘바이다운(Buy Down)’을 요구하기도 한다. 셀러가 바이어의 이자율 바이다운 비용을 부담하면, 바이어는 이를 통해 대출 초기 1~3년간 낮은 이자율을 적용받아 이자 비용 부담을 낮출 수 있다. 가장 흔한 2/1 바이다운의 경우, 첫 번째 해에 실제 적용된 이자율보다 2%포인트 낮은 이자율이 적용되고 두 번째 해에는 1%포인트 낮은 이자율이 적용되고, 세 번째 해부터는 실제 이자율이 적용되기 시작한다. 물론 주택의 가격을 깎는 것이 가장 일반적이고 큰 컨세션이 될 것이다. ▶문의: (818) 497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택구매 바이어 바이어 마켓 현재 바이어 셀러 마켓

[부동산 투자] 1031 전략과 투자부동산

투자용 부동산 시장은 세금유예를 위한 1031 교환을 목표로 한 바이어들이 투자용 부동산 시장을 계속해서 주도하고 있다. 1031교환을 위한 부동산 판매와 구입은 시간적 제한이 있기 때문에 새로 구입해야 하는 투자매물을 빨리 결정해야 한다. 이자율이 빠르게 올라가는 상황에서 투자율 5%의 매물로 손해를 보면서 쉽게 결정을 내리지 못하는 경우가 많이 있다. 팔고 있는 매물의 에스크로가 끝나지 않았을 때 옮겨 가려고 하는 매물에 대한 오퍼가 약해서 그나마 몇 안 되는 좋은 매물에 대한 오퍼 경쟁에서 밀리기 일쑤다. 내 오퍼가 셀러 쪽에게 매력적이게 보이는 때는 적어도 내가 팔고 있는 건물에 대한 바이어의 컨틴전시가 모두 제거되는 시점부터다. 바이어 마켓으로 돌아섰다고 하지만 아직도 맥도날드, 칙필레, 레이징케인 등 꾸준히 인기가 높은 NNN 매물은 구입의향서를 셀러에게 보내는 시점을 맞추어야 한다는 점을 명심해야 한다. 즉 1031교환을 통해서 넘어가는 좋은 매물을 잡기 위해서는 융자은행으로부터 레터를 받아두고 팔려고 하는 건물 에스크로가 클로징 되었거나, 최소 2주 정도 남겨둔 상태여야 셀러쪽에서 고려하고 기회가 생긴다는 것을 잘 이해해야 한다. 따라서 1031교환을 하려고 결정하면 팔 매물을 마켓에 내놓고 바이어를 결정하되 컨틴전시가 빨리 제거가 되고, 보다 긴 에스크로 기간을 맞춰 줄 수 있는 바이어를 선호한다. 300만 달러에서 900만 달러 가격대의 지역 리테일 상가의 주요 테넌트는 치과, 네일, 미용실, 스마트폰가게, 리커스토어, 편의점, 피자, 도넛 가게, 담배 가게, 코인라운드리, 마사지 가게가 많다. 공실이 생기고 렌트가 내려가면 그만큼 프라퍼티 가치는 떨어지기 때문에 테넌트들의 리스 기간이 짧거나 공실이 적어야 하는데 앞으로 리테일 시장이 어떻게 변화할지를 잘 고려해야 하는 시기다. 단독건물에 스타벅스, 파파이스 치킨, 버거킹, 더치브로스커피, 잭인 더 박스, 타코벨, 치폴레, 맥도날드, 칙필레 등의 패스트푸드 프랜차이즈가 있을 경우 남가주에서 수익률 3% 후반에서 4% 초반대에, 타주에서는 4% 후반에서 6% 초반대에 찾을 수 있다. 주유소가 없는 C- 스토어와 앞으로 전기차 충전소로의 전환에 대한 변화에 잘 대응해서 살아남을 수 있는 테넌트를 선택해야 하는 숙제가 남아 있다. 투자용 상가부동산 구매의 핵심은 첫째로 테넌트와의 리스계약서를 잘 검토하는 것과 테넌트 또는 개런터의 재정상태 확인, 융자 관련 감정, 환경검사 문제 해결과 구입 후에 건물 관리에 대한 플랜에 성공비결이 있다. 리스계약서에서 NNN 계약 내용 중에서 보유세가 올랐을 때 대한 제한 등 오너에 추가로 지불해야 하는 불리한 조항이 있는지 잘 검토해야 한다. 상가관리 서비스를 제공해 주는 부동산 회사들이 있어서 어렵지 않게 매니지먼트를 해결할 수 있고, 융자받는 과정에서 환경검사 결과에 큰 문제점만 없어야 성공적인 구매로 이어진다. ▶문의: (213)626-9790 해리 정 / 드림부동산 부사장부동산 투자 투자부동산 전략 투자용 상가부동산 투자용 부동산 바이어 마켓

[부동산 가이드] 바이어 마켓

지난 팬데믹 동안 주택 공급이 턱없이 부족한 반면, 사상 최저의 이자율로 인해 바이어들이 주택 구매에 대거 나서는 바람에 수요 공급 법칙에 따라 가격이 폭등했었다. 그야말로 부동산 시장은 전쟁터였다. 그것도 셀러가 유리한 전쟁터. 하지만 올 여름 초입부터 2배 가까이 오른 이자율 때문에 바이어들이 주택 쇼핑을 멈추고 관망세로 돌아서자 뜨거웠던 부동산 시장에 김이 빠졌다. 올초 셀러와 바이어의 힘겨루기가 팽팽했는데 여름을 거치면서 완연히 바이어 마켓으로 분위기가 바뀌었다. 이는 통계로도 바로 확인을 할 수 있다. 부동산 포털 사이트 회사인 레드핀의 부동산 판매 통계에 따르면 8월 한 달 동안 리스팅 가격 대비 판매 가격이 약 99.8%로 내렸다. 작년 같은 기간에는 101.4%로 리스팅 가격보다 판매 가격이 더 높았다. 지난 수년 동안 한번도 리스팅 가격 밑으로 판매된 적이 없었다. 그리고 리스팅 매물중 약 7.5%가 판매를 위해 가격을 내렸다. 이는 바이어 마켓으로 진입을 뜻한다. 바이어 마켓으로의 문을 연 촉진제는 바로 이자율 상승이다. 이자율 상승이 주택 구매 능력을 떨어뜨려서 바이어들의 주택 구매를 막고 있기 때문이다. 이러한 바이어 마켓으로의 진입은 주택 시장에 여러 신호를 보내고 있다. 첫째, 향후 수 개월 동안은 그동안 끝도 없이 오른 주택 가격의 조정이 본격화 될 것이라는 것이다. 특히 대도시 교외 지역의 경우 팬데믹으로 인해 전례없는 큰 가격 상승이 있었는데 높이 오른 만큼 교외 지역부터 가격 하락이 일어날 것으로 예상된다. 하지만 팬데믹 기간 동안 과열되지 않았던 지역인 LA 도심의 경우 큰 조정은 없을 것으로 전망된다. 8월 한 달 리스팅 가격 대비 판매 가격은 100.5%로 오히려 리스팅가보다 더 비싸게 팔렸다. 둘째, 바이어들의 주택 구매가 전보다 더 여유로워 질 것이다. 셀러 위주의 시장에서 경매처럼 오퍼를 넣었던 것과 달리 시간을 두고 판매 가격 및 여러 조건들을 셀러와 협상을 할 수 있게 되었다. 특히 급한 셀러와 협상을 할 때 더 유리한 협상을 이끌어 낼 수 있다. 타주로 이사를 가거나 집이 오래 동안 비어 있을 경우, 더 낮은 가격으로 매매를 할 수 있는 기회가 많아졌다. 셋째, 렌트용 부동산의 판매에 성공하지 못한 투자자들이 다시 임대를 시작해서 렌트 시장의 과열도 어느 정도 진정되리라 예상된다. 그동안 렌트 매물들을 판매하기 위해 시장에 내놓다보니 렌트 매물이 부족해서 렌트 시장 가격이 올랐는데 이젠 렌트 시장도 안정될 것으로 보인다. 셀러 마켓과 바이어 마켓의 추이는 수요 공급 뿐만 아니라 고용 정도, 경제 동향, 이자율 추이, 해당 지역의 주택 시장에 대한 정책과 방향, 새주택 건설 착공수 등 다양한 요인에 의해 결정된다. 그러므로 정확한 부동산 매매를 위해서 전문적 지식과 경험이 있는 부동산 에이전트의 서비스가 그 어느 때보다 필요한 시기이다. ▶문의: (818)439-8949 이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 바이어 마켓 바이어 마켓 부동산 시장 부동산 판매

집 수리 끝내고 문제 숨기지 마라

부동산 냉각 기류가 형성되면서 셀러들의 고심은 깊어졌다. 불과 몇 달 전 이웃집 매매가와 비교해 현재 내집 리스팅가가 조금이라도 떨어지는 상황이라면 집을 팔아야 말지 고민 되게 마련. 그러다 일단 집을 팔겠다고 결정하고 나면 셀러들의 마음은 더 바빠진다. 바이어 시장에서 제값 받고 빠른 시간에 집을 팔기 위해선 나름 ‘필승 전략’이 필요하기 때문이다. 셀러 마켓에선 크게 신경 쓰지 않던 사소한 인테리어부터 리스팅가 선정에 이르기까지 최근 바이어 마켓에서 집값 제대로 받고 원하는 시간에 매매를 성사시키는 노하우를 부동산 전문가들에게 들어봤다. ▶중개인 고용하기 중개인을 고용하지 않는 것은 언뜻 적잖은 중개인 수수료를 절약하는 방법처럼 보이지만 집을 거래하는 과정에서 발생하는 다양한 과정과 서류 작성 등에 있어 실수를 범하기 쉬워 거래 자체가 불가능해질 수도 있다. 게다가 집주인이 직접 나서 집을 팔면 오히려 더 낮은 가격에 판매되는 경향이 있다. 2020년 미국부동산중개인협회(NAR) 조사에 따르면 2020년 집주인이 직접 판매(For sale by owner)에 나선 주택 판매 중간값은 21만7900달러로 에이전트의 도움을 받아 집을 판매한 중간값 24만2300달러에 훨씬 못 미쳤다. ▶판매 적기란 없다 많은 이들인 집 팔기에 좋은 시기는 봄과 초가을이라고 말하지만 그렇다고 집을 지금 당장 팔아야 하는데 그때까지 기다려야 하는 것은 아니다. 콜드웰뱅커에 따르면 8월과 12월이 연중 주택 판매량이 가장 적은 달이긴 하지만 여전히 전국적으로 매월 주택 판매는 발생하고 있으므로 셀러가 적기를 기다려야 할 필요는 없다는 것이다. ▶현실적인 리스팅 가격 셀러 입장에서는 당연히 가장 높은 가격으로 집을 팔고 싶겠지만 요즘 같은 바이어 마켓에선 최근 시장 눈높이에 맞는 가격을 책정하는 것이 중요하다. 집이 마켓에 나오는 순간 시간이 지날수록 매물 가치는 떨어진다. 왜냐하면 바이어들 입장에선 리스팅에 오래 앉아 있는 매물은 어딘가 하자가 있을 것이라 짐작하기 때문이다. 따라서 리스팅 전 집을 판 이웃들의 집 가격을 꼼꼼히 살펴보고 중개인과 상의해 현실적이 리스팅가를 정하는 것이 좋겠다. ▶리모델링 바이어 마켓에서 리모델링 없이 집을 판매하는 것은 위험천만한 모험이다. 왜냐하면 요즘 바이어들은 당장 입주가 가능한 조건의 주택을 기대하기 때문이다. 따라서 오래된 카펫과 페인트는 교체하고 낡은 가전제품도 새로 구입해 집 가치를 높이는 전략을 세워야 한다. ▶문제 숨김없이 말하기 리스팅 전 집에 문제가 있다면 당연히 이를 수리하는 것이 좋다. 그리고 만약 수리가 불가능하지만 육안으로 식별 불가능하다고 해도 이 역시 바이어에게 공개해야 한다. 부동산 전문가들은 “눈으로 확인할 수 없다고 해도 결국 인스펙션을 하면 문제가 무엇인지 드러나게 된다”며 “만약 인스펙션에선 드러나지 않았지만 셀러가 구입 후 누수나 구조적 문제를 알게 되고 이를 입증할 수 있으면 소송으로 이어질 수 있으므로 유의해야 한다”고 조언한다. ▶언제든 집을 보여줄 준비를 하라 매물을 내놓는 순간 셀러의 최우선 순위는 잠재 바이어들에게 집을 보여주는 것이 되어야 한다. 즉 집을 둘러보고 싶다는 연락을 받은 즉시 평일이든 주말이든 깨끗한 상태로 집을 보여줄 수 있어야 한다. 따라서 집을 내놓은 기간 동안에는 명절이나 가족 행사는 되도록 보류하거나 다른 가족의 집에서 하는 것을 고려하는 것이 좋겠다. ▶유연한 협상 자세 바이어 마켓에서 가격 협상 제안은 불가피할 수 있다. 셀러 입장에선 리스팅가가 공정하다고 느끼겠지만 바이어들은 자신이 성공적인 거래를 했다고 느끼기 위해선 가격을 협상하려 들 것이기 때문이다. 이때 협상 불가라는 강경한 자세를 취하기보다는 유연한 태도로 협상 테이블에 앉을 준비가 기꺼이 돼 있어야 한다. 이외에도 바이어의 클로징 비용 일부를 부담하거나 인스펙션에서 경미하게 수리해야 할 곳이 발견됐을 때 바이어에게 크레딧을 주는 조항을 넣는 것도 집 가치를 높이는 방법이다. ▶사적 감정 배제 수년 혹은 수십 년 간 거주한 집에 대한 애착을 갖는 것은 어찌 보면 당연한 감정이다. 그러나 집을 파는 데까지 이 감정을 개입 시키면 집을 파는 전과정이 피곤해진다. 예를 들어 잠재 바이어가 리스팅가보다 낮은 가격을 제시한 것을 개인적 모욕으로 받아들이거나 집 일부를 개조하려는 계획에 대해 자신의 취향이 무시당했다고 화를 낼 필요가 없다는 것이다. 즉 매물을 내놓는 순간 사적 감정은 배제하고 비즈니스 거래로 접근해야만 훨씬 더 원활하게 매매를 진행할 수 있다. ▶집 수리 새 카펫과 새 페인트만큼 중요한 것이 주택의 구조적 문제를 해결하는 것. 예를 들어 지붕 균열이 발견되면 적잖은 수리비가 발생하다 보니 수리를 망설이게 된다. 그러나 판매 후 구매자가 수리 비용 충당을 위해 크레딧을 요청하는 것보다 판매 전 문제를 해결하는 것이 훨씬 더 현명한 방법이다. 그리고 이렇게 수리가 끝나면 리스팅시 ‘자랑거리’가 될 수 있다. 부동산 전문가들은 “판매 전 지붕을 수리하는 것이 바이어가 오퍼에서 수리 비용을 차감하는 것보다 훨씬 저렴할 수 있다”며 “또 지붕 교체 시 판매 가격에서 비용을 회수할 가능성이 높아 주요 수리는 발견 즉시 수리를 진행하는 것이 현명한 방법”이라고 설명했다. 이주현 기자수리 문제 바이어 마켓 바이어들 입장 바이어 시장

[부동산 투자] 주택구입과 크레딧

부동산 시장 분위기가 전반적으로 가라앉고 있다. 그동안 매물 부족으로 인해 집을 사려는 예비 바이어들이 어려움을 겪어 왔다. 이자율 인상 등으로 인해 살 사람은 줄고 집을 팔려는 사람이 늘어났다. 아직 이르기는 하지만 더는 파는 사람이 거래의 주도권을 쥘 수 있는 셀러스 마켓이 아닌 바이어 마켓으로 전환되는 상황으로 이해된다. 셀러스 마켓에서는 극심한 매물 부족으로 집을 살 준비가 되었어도 매물이 없어 집을 사지 못한다. 한 매물을 놓고 여러 명의 바이어가 경쟁을 벌여 가격이 올라갔다. 리얼터닷컴에 따르면 지난 6월 중 시장에 나온 매물은 작년 6월에 비해 18.7% 늘어나서 큰 폭의 증가세를 보였다. 그리고 시장에 나온 주택이 팔리는 기간도 길어졌다. 2020년 펜데믹 초기 때처럼 6월에는 계약이 취소되는 숫자가 급격히 늘어나기도 했다. 그러나 이미 많이 올라간 가격과 높은 이자율 때문에 주택 구매 여건은 여전히 좋지 않지만, 바이어가 불리한 조건으로 구매하는 현상도 점점 사라지고 있다. 그동안 부족했던 매물의 양이 빠른 속도로 많아지면서 다른 바이어와 출혈 경쟁을 해야 할 필요가 줄어든다. 대신 매물 선택 폭이 점점 늘어 바이어의 걱정이 다소 해소되고 있다. 보통 바이어 마켓은 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많을 때 나타나는 현상이다. 그러나 정확히는 주택 수요와 공급뿐만 아니라 주택의 매매 가격, 경제 상황, 부동산 관련 정책, 모기지 이자율 등이 바이어에게 유리할 때를 말하므로 지금은 전환기라고 할 수 있다. 현재는 인플레이션이나 불경기 등 경제 상황도 나쁘고, 빠른 속도로 올라가는 모기지 이자율 때문에 월 페이먼트가 많아지는 것이 걱정인 상황이다. 그나마 상대적으로 낮은 이자율로 융자를 받을 수 있는 방법도 있다. ‘크레딧’을 좋게 하는 것이다. 가장 조회수가 많은 부동산 웹사이트인 질로우(Zillow) 분석에 따르면 현재 모기지 이자율과 신용 점수의 상관관계를 조사한 결과 신용 점수(FICO)가 낮거나 신용 기록이 좋지 않은 경우에는 매월 지불해야 하는 비용이 인상된다. 예를 들어 신용점수(FICO)가 760 이상인 바이어가 5%의 이자율로 30년 고정 모기지를 받을 수 있다면, 동일한 대출에 대해 620에서 640 사이의 신용 점수를 가진 사람의 이자율은 6.7% 정도의 이자율로 대출을 받게 된다. 이것은 미국 주택의 중간 가격인 35만4160달러를 기준으로 30년 동안의 모기지 유자를 받았다면, 30년 간 내야 하는 이자가 10만4000달러나 더 많아진다. 그러니 신용 점수를 높이면 모기지 융자의 비용을 한 달에 수백 달러 절약할 수 있게 된다. 바이어의 크레딧이 주택의 구매과 유지 비용에 중요한 역할을 한다. 그러므로 주택 구매을 생각하고 있다면 먼저 자신의 재정 상황, 즉 다운페이먼트와구매 시 필요한 비용을 포함한 바이어가 감당할 수 있는 금액과 부채 등을 정확히 파악하여야 한다. 그리고 신용점수가 나쁘다면 먼저 크레딧 리포트에 오류가 있는지 확인하고 정정해야 하며 가능한 많은 부채를 상환하는 등의 조처를 하여 신용 점수를 개선하기 위한 현실적인 조처를 해야 한다. 이렇게 하여 신용점수를 올리면 주택 융자 금액이 증가할 수 있어 구매력을 높이고 월 페이먼트를 낮출 수 있다. 결과적으로 크레딧 점수와 주택 소유 비율 사이에는 직접적인 상관 관계가 있다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택구입 크레딧 크레딧 점수 크레딧 리포트 바이어 마켓

[부동산 이야기] 셀러 마켓과 바이어 마켓

부동산을 시작한 지 올해로 19년째가 되어 가지만 이토록 극심한 매물 부족은 처음 경험하고 있다. 현재 마켓에 나와 있는 매물량은 불과 한달치도 안돼서 한 매물에 수십 개의 오퍼가 쌓이는 경우가 대부분이고 적정가격에 나온 매물은 거기서 또 한참 오버가 돼 팔리고 있다. 컨디션이 좋고 업그레이드가 잘 된 매물의 경우 많게는 약 15~20%가 오버되어 팔리기도 한다. 이처럼 치열한 오퍼 전쟁서 승리하기 위해서 바이어들은 불리한 조건으로 셀러들의 요구를 맞추는 수밖에 없다. 위에서 언급한 대로 가격은 당연히 최상으로 제시하고 묻지도 따지지도 않겠다는 식의 감정, 인스펙션, 그리고 융자에 대한 컨틴전시들을 대부분 없애고 들어간다거나 아니면 아예 모든 컨틴전시를 없애기도 한다. 이러다 보니 오퍼를 쓰는데 더욱 확실한 준비가 필요해진다. 첫째, 융자 서류는 미리 철저하게 점검을 마친다. 예전에는 서류를 미처 보지도 않은 채로 전화통화로 대충 몇 가지 물어보고 융자 프리퀄을 주는 것도 많았지만, 이제는 집을 보러 다니는 걸 시작하기 전에 모든 서류를 완비해서 리뷰를 완벽히 마치는 것이 좋다. 때로는 리스팅 에이전트에 따라 프리퀄보다 더 높은 융자 자격을 요구하는 경우도 종종 있는데 어찌 되었든 크레딧 체크와 세금보고 등등을 세밀하게 리뷰하고 시작하는 것이 바람직하다. 융자에 대한 컨틴전시 기간을 아주 짧게 잡거나 아니면 경우에 따라 완전히 리무브하고 시작하려면 이는 필수라 하겠다. 둘째, 오퍼 가격을 확 올려야 하고 대부분 여기에 감정 컨틴전시를 없애고 들어오도록 요구하는 경우가 대부분이라서 예상 감정 가치에 대한 좀 더 상세한 조사가 필요하다. 에이전트들 역시 감정에 쓸 수 있는 비교매물에 대한 이해도가 감정사 수준 못지않게 요구된다. 팔린 시기, 사이즈, 그리고 로케이션 등에 따라 어떤 매물은 사용 가능하고 어떤 매물은 사용할 수 없기 때문에 세밀히 분석해서 예상할 수 있는 감정가가 어느 정도인지 그래서 감정이 만약 계약한 액수보다 적게 나올 경우 어떤 옵션들이 가능할지 대비가 필요하다. 셋째, 좀 더 적극적으로 오퍼를 따내줄 수 있는 에이전트의 실력이 요구된다. 오퍼만 써서 던져놓고 얌전히 대답 오는 걸 기다린다면 요즘 같은 마켓에서는 카운터 오퍼는커녕 리스팅 에이전트에게서 전화나 문자 한 통 못 듣고 게임 오버가 되곤 한다. 오퍼의 갯수나 현재 오퍼의 상황을 계속해서 파악하고 손님과 거기에 맞는 작전을 짜야 하겠다. 리스팅 에이전트에게 손님의 자격조건을 계속 어필하거나 또한 함께 협업할 에이전트로서의 본인의 적합함도 계속 리스팅과 좋은 관계로 쌓아야겠다. 바이어들은 이렇게 엄청난 경쟁 상황에서 많은 스트레스를 느끼는데 이러한 상황에서 에이전트들의 좀 더 지혜롭고 노련한 가이드가 더욱 요구된다. 만약 바이어 마켓으로 변한다고 해도 어차피 한 쪽은 불리한 입장이고 또한 바이어 마켓에서도 사실 인기가 좋은 매물, 즉 가격을 잘 설정하고 매력적인 컨디션과 장점이 있는 매물들은 어차피 언제나 복수 오퍼를 누리곤 한다. 반면에 초강력 셀러 마켓에서 조차도 쉽게 안 팔리고 찬밥 신세인 매물들도 가끔 있다. 조건에 맞지 않는 너무 무리한 가격의 요구라던가 할 때 그래서 더더욱 에이전트들의 역할이 중요하다. 본인을 대변해서 최고의 딜을 해 줄 에이전트를 찾는 것은 셀러, 바이어를 초월해서 모든 부동산 딜의 가장 중요한 포인트다. ▶문의: (661)675-6000 윤 김 / Seeders Investment, Inc. 대표부동산 이야기 마켓 바이어 바이어 마켓 셀러 바이어 현재 마켓